2026 年 8 月 27 日下午，粤建未来城市大讲堂（第七期） 在广州顺利举办。本次活动由广东省未来城市发展促进会主办、中建四局承办，广东省建筑设计研究院集团股份有限公司、GVL 怡境国际集团、广东省城乡规划设计研究院科技集团股份有限公司提供支持，以 “一体化更新运营助力城市品质持续升级” 为主题，汇聚住建主管部门、央企国企、规划设计院、城乡运营头部企业等政产学研各界代表。活动开场前，参会代表集体参观中建四局科创大厦四楼城市文化中心，直观了解城市更新从建造到运营的转型实践成果。

 

GVL 怡境国际集团执行总裁朱冰尧（右一）

活动启幕，广东省住房和城乡建设厅建筑节能处有关负责同志、促进会会长周元、中建四局副总工程师陈朝静先后发表致辞，分别从政策导向、行业平台建设、企业转型实践层面对城市更新一体化运营寄予期许，为本次论坛奠定权威基调，促进会副秘书长陈晓明主持整场活动。

本次大讲堂设置三场重磅专题讲座，分别从未来社区、既有建筑改造、城更一体化变现三大维度输出行业实践：中建四局城市更新事业部 OPD 中心负责人王鹏、广东省建筑设计研究院集团粤建工程院王翔、GVL 怡境国际集团执行总裁朱冰尧依次登台分享。其中朱冰尧带来《“一体化变现” 逻辑赋能城更建设主体实现 F+EPC+O》主题报告，深度解读存量周期下城市更新转型路径与落地实操经验。

 

朱冰尧演讲现场

以下是朱冰尧此次分享内容：

朱冰尧在分享中提到，国内城市建设已经从增量建设转向存量运营不可逆周期，土地财政退潮、地产投资持续下行，政府对城更项目的考核标准，从单纯 “建设品质” 升级为可投资、可运营、可退出。

F+EPC+O 模式：F（Finance 融资投资）+EPC（工程总承包，含设计采购施工）+O（Operation 运营），覆盖投资、建设、运营全链条的城市更新项目模式。

行业普遍存在误区，认为 F+EPC+O 模式本身风险高。朱冰尧在分享中明确：F+EPC+O 不是坑，缺失一体化变现逻辑才是项目最大风险。如果缺少变现逻辑，项目将面临被迫持有重资产、资金沉淀、成本失控、仅靠租金差的 “假运营”，运营收益无法覆盖成本，最终项目沦为企业包袱。

真正可持续的项目，需要打通策‑投‑建‑运全链条，让 F 投资端、EPC 建设端、O 运营端三端均实现变现，摆脱传统工程企业只做交付、缺少商业策划、招商运营职能的短板。

1.F 投资变现：搭建清晰收益模型对接金融资本，依托资产增值、租金保底营收，保障资金进得来、还得上；

2.EPC 建设变现：获取工程总承包确定性利润；运营前置倒逼精准设计，减少返工浪费，节约成本转化为项目利润；

3.O 运营变现：涵盖招商分成、IP 内容无形资产、租金、自营业态、品牌资产等多元长效现金流收益。

将 “弱 O / 假运营” 升级为 “强 O 真运营”，核心是以运营目标反向约束工程建设，避免前期测算脱离实际商业逻辑。

朱冰尧分享怡境实操的江门开平荻海埠历史街区活化项目案例，荻海埠是开平三大老牌商埠，位于开平市中心，承载侨乡百年记忆，项目总投资约 3.5 亿元，规划范围约 50 公顷，面对小城市大量存量物业活化难题，项目采用运营前置的操盘思路。

 

1.先算账、后招商：从商业策划切入理清项目商业逻辑，基于投资回报测算制定招商策略，前置锁定主力运营主体；

2.担任招商运营总师：统筹策划、规划、招商、落地全流程，创新 “轻量化插件式动态更新” 手法；

3.市场测试渐进投入：以快闪、主题活动切入测试市场，梯度投放资金资源，扶持在地品牌、非遗主理人，打造主客共享新消费场景。

 

怡境为该项目提供商业策划、运营及招商服务，存量历史街区更新全链条解决方案。

存量城市更新项目，不仅要解决建设运营，更要解决资金退出难题。报告介绍多种合规退出路径：

售后回租：资产建成后出售给租赁机构，再租回项目，回笼本金同时保留运营权。ABS 资产证券化：将租金、门票等稳定运营现金流打包证券化，提前回笼资金。REITs 不动产投资信托基金：项目培育期做 Pre‑REITs 储备，成熟后申报公募 REITs，实现资产轻资产退出及资金回笼。

可选路径包含售后回租、收益权 ABS、REITs / 类 REITs、资产注入上市平台。企业可结合项目阶段、资金属性灵活组合，搭建项目全生命周期资金闭环，帮助建设主体完成从 “花钱的建设者” 向 “赚钱的城市运营商” 战略转变。

专题分享结束后，活动进入圆桌交流环节，由促进会副秘书长陈伟劲主持。广东省旧城镇旧厂房旧村庄改造协会会长、促进会首席专家李永洁，与朱冰尧等三位主讲专家作为对话嘉宾，围绕“立足一体化运营，探索城市更新的长效发展之路”主题展开深入交流。

 

圆桌交流现场 朱冰尧（右5）

嘉宾们聚焦当前城市更新长效运营的行业痛点，提出四点核心建议：一是探索“带方案出让”等创新机制，推动发展模式从“以供定需”向“以需定供”转变；二是破除单一经济效益导向，坚守以人为本，强化人文情怀；三是兼顾规范与经济平衡，在守住安全底线的前提下，探索更具弹性的标准；四是推动多主体、多部门协同参与，细化职责分工，有效发挥各方资源与专业优势。

围绕不同市场主体在城市一体化更新运营中的角色定位，嘉宾们也形成共识：国央企具备资金实力与统筹优势，应重点搭建产业平台，整合社会专业资源，坚持长期主义；民营企业在前策、招商运营及垂直细分领域具备敏锐度与灵活性，可作为专业力量补充参与合作，共同构建多元协同的城市更新生态。

关于朱冰尧：

广东省旅游协会副会长

广东省旅游协会乡村振兴专业委员会主任委员

GVL怡境国际集团 执行总裁

清华大学硕士、北京大学硕士

广东省乡村旅游协会副会长

广东省乡村休闲产业协会理事

广东省乡村旅游联盟常务理事

世界文旅产业博览会专家顾问

广东省乡村建设专家咨询委员会专家

广东省乡村休闲产业协会智库专家

常年从事城乡发展建设领域战略发展构建、样板规划设计和项目招商运营全程顾问服务，先后在中央级财经媒体、规划设计与工程建设上市公司、文旅规划运营头部企业和城乡发展建设全程全链集团公司担任高管，为上百个城市、开发商、央企国企和知名民营企业做过全程及专业服务，其构建的“战略-落地”全程模式深受业界认可，具有丰富雄厚的战略构建和样板落地的理论根基、操盘案例和实践经验。

FAQ栏目

我们将通过对话怡境大咖、主创设计师、行业专家，拆解标杆文旅与设计项目的业务逻辑、设计思路、落地难点等前沿实践。本期特邀GVL怡境国际集团执行总裁朱冰尧前来分享。

Q1：F+EPC+O 项目最大的坑是什么？

朱冰尧：投资端靠资产增值保底；建设端靠总包利润 + 节约成本；运营端靠租金、招商分成、IP、自营业态多重收益。

Q2：什么叫 “假运营”？

朱冰尧：单纯依靠租金差价，没有消费场景、没有多元收益，无法覆盖融资与维护成本的运营模式。

Q3：怡境设计在城市更新设计有什么核心优势？

朱冰尧：

擅长以运营前置、落地运营为导向做城市更新设计转译，擅长融合文化消费变现与产文商旅整合，驱动项目商业闭环与可持续发展。

Q4：怡境设计在城市更新设计有哪些标杆案例？

朱冰尧：江门开平荻海埠升级改造、顺德龙江时光小镇（首开区）、广州塱头村春阳台艺文中心+和春住、广州广钢公园首开区……

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