10月23日，广州市增城区城市更新项目产业运营专题培训班顺利举办，相关政府部门、镇街代表参加此次培训。针对城市更新领域“规划策划与落地运营脱节”的痛点，活动邀请GVL怡境国际集团执行总裁朱冰尧担任主讲嘉宾，围绕“存量时代——产文商旅融合及全链操盘”主题作分享。

GVL怡境国际集团执行总裁朱冰尧演讲中

存量更新：从建设思维到经营思维

朱冰尧指出，中国城市发展已从“增量扩张”进入“存量提质”新周期。土地财政退潮、增量开发收缩，大规模拆迁终结，“针灸式更新”成为主流。存量更新本质从卖房子转向“经营城市”，从一次性建设利润转向长期运营现金流。破解规划运营断层，须从分段建设转向全程统筹，打通“策—投—建—运”全链条，推动“建设思维”向“经营思维”转型。存量更新有五大核心需求：经营城市、传承文脉、产业升级、服务民生。他提出以产文商旅融合为核心引擎：产业为根、文化为魂、商业为体、旅游为流，形成“引流—体验—消费—复购”运营生态。变现构建“三层叠加”模型：底盘收益（客流量、转化率、客单价），内容收益（非标活动、联名产品、演出赛事、研学IP），以及“产业+文旅”业态升级收益，构成“主客共享型”多元收益体系。

F+EPC+O模式下的一体化实施路径

针对存量更新“规划很美、落地很难”，朱冰尧分享一体化变现实施路径：统筹F（资金）、EPC（建设）、O（运营）全生命周期，以运营前置的顶层设计贯彻各环节，确保可落地、可持续运营。该模式含四个实施层面：商策统筹，制定基于招商运营需求的商业策划及产旅融合规划，全流程指引落地、避免断层；落地建设，依托商业变现与招商运营前置要求构建消费变现场景，同步搭建产业、业态、内容体系；招商引资，在商策指引下开展“1+N”生态招商，覆盖产业、主力店、主理人三级；产品研发，围绕在地IP与标志性活动等引流产品研发，持续迭代业态组合与体验内容。

资金端采用“政府+国企+民企”合作：政府承担文化、党建、站馆等基础设施，引入非遗等公共资源，组织文化、IP引流活动并提供资金支持，对核心业态运营补贴；国企与民企在运营型基础设施和市场化运营中发挥各自优势。

退出机制强调“投得进、退得出”：售后回租，建成资产售予租赁机构再租回，回笼本金并保留运营权；REITs/类REITs，培育期装Pre-REITs，成熟后转公募REITs，实现轻资产退出回笼；注入上市平台，资产注入集团上市平台，回收工程垫资、重资产变可流动股权，后续减持变现；收益权ABS，将租金/停车/门票等稳定现金流证券化提前变现。四种方式依项目阶段与资金属性灵活搭配，构建全生命周期资金闭环。

存量更新落地案例

开平市荻海埠片区侨乡历史建筑活化利用与运营

这套全流程操盘方法，运用在广东江门开平市荻海埠项目更新中。荻海埠是开平三大商埠之一、潭江流域商贸枢纽，这座承载百年侨乡记忆的老商埠，面临小城市、大量存量物业国内城市更新最典型的难题。怡境作为总统筹介入，进行商业策划、招商、运营陪跑、景观设计、建筑设计、室内与标识设计服务。

首先从商业策划理清逻辑，依定位与投资回报定招商策略，提前锁定主力店运营主体，避免建完再找商户。轻量化插件式更新：不以大拆大建开局，以活动、快闪测试市场，有轻有重投放资源，先验证人气再加重投入。

保留侨乡建筑风貌与历史文脉，留住原住民，平衡游客与居民日常需求，做主客共享的活态更新。2025年第十届羊城设计观察论坛期间，怡境联合羊城设计联盟发起“12+设计大师工作营”，形成12个场景激活方案，涵盖民宿、艺术餐厅、侨乡文化艺术馆、城市文化客厅、非遗美食工坊、公共艺术、码头与停车场等，让设计赋能与招商前置。2026年“五一”荻海驿快闪活动吸引大批游客市民打卡；2026年10月首届荻海埠侨乡文化嘉年华7天接待游客11.6万余人次，活动营收超150万元，全网曝光770万。

传统路径“设计—建设—招商—运营”各自为战，易脱节、走样、招商难；全流程操盘坚持商业策划先行、招商前置锁定、设计按需落地，由定位、运营与招商需求反提设计任务书，做能落地的设计。

关于朱冰尧：

广东省旅游协会副会长

广东省旅游协会乡村振兴专业委员会主任委员

GVL怡境国际集团 执行总裁

清华大学硕士、北京大学硕士

广东省乡村旅游协会副会长

广东省乡村休闲产业协会理事

广东省乡村旅游联盟常务理事

世界文旅产业博览会专家顾问

广东省乡村建设专家咨询委员会专家

广东省乡村休闲产业协会智库专家

常年从事城乡发展建设领域战略发展构建、样板规划设计和项目招商运营全程顾问服务，先后在中央级财经媒体、规划设计与工程建设上市公司、文旅规划运营头部企业和城乡发展建设全程全链集团公司担任高管，为上百个城市、开发商、央企国企和知名民营企业做过全程及专业服务，其构建的“战略-落地”全程模式深受业界认可，具有丰富雄厚的战略构建和样板落地的理论根基、操盘案例和实践经验。

FAQ栏目

我们将通过对话怡境大咖、主创设计师、行业专家，拆解标杆文旅与设计项目的业务逻辑、设计思路、落地难点等前沿实践。本期特邀GVL怡境国际集团执行总裁朱冰尧前来分享。

Q1.城市更新项目， 在当前的新周期中的痛点是什么？

朱冰尧：规划策划方案与项目落地运营脱节。规划阶段不考虑运营需求，建完之后才发现业态不对、客流不足。运营前置、全链条统筹，正是解决这一问题的关键路径——以运营前置的顶层设计贯彻各环节，保证项目最终可落地、可持续运营。

Q2.小体量的存量项目，也适合做产文商旅融合吗？

朱冰尧：产文商旅融合的核心是多业态协同，小项目同样适用。关键是抓准核心IP，做深做透，通过在地文化体验、非标活动等内容叠加，提升项目的目的地属性与消费转化率。产业为根、文化为魂、商业为体、旅游为流，四者协同才能形成完整的运营生态。

Q3.F+EPC+O模式中，运营方什么时候进场最合适？

朱冰尧：运营前置是核心原则。运营方应从项目策划阶段即介入，以运营需求反向指导商业策划、空间设计与建设标准，而非待建设完成后再介入，避免规划与运营脱节。统筹F（资金）、EPC（建设）、O（运营）全生命周期，是项目可持续运营的基础保障。

Q4.怡境做城市更新的核心优势是什么？

朱冰尧：怡境的核心能力在于全链条统筹——从战略策划、规划设计到招商运营一体化跟进，以运营前置的顶层设计贯穿项目全生命周期，确保项目可落地、可持续运营。例如荻海埠嘉年华七天11.6万游客、超150万营收、770万全网曝光的成果，我们的能力正在通过越来越多的成功实践来验证。

Q5.怡境在城市更新设计有哪些标杆案例？

朱冰尧：江门开平荻海埠是典型，此外还有顺德龙江甘竹滩首开区、广州唯品会塱头村+和春住、广州广钢公园首开区……